CHI E' IL CTU E COSA FA?

Il CTU o consulente tecnico d’ufficio, è un ausiliario del giudice, un pubblico ufficiale esperto in materie specifiche.



Il consulente tecnico d’ufficio è nominato direttamente dal giudice al fine di offrire assistenza specializzata e fornire informazioni tecniche nel caso in cui i creditori necessitino di dati tecnici sull’immobile pignorato.



Non solo nel pignoramento immobiliare e nella procedura esecutiva, ma in tutti i procedimenti civili, quando per la risoluzione di una controversia è necessaria la risoluzione di questioni puramente tecniche, il giudice dispone la nomina di un consulente tecnico d’ufficio iscritto nell’albo del Tribunale di appartenenza. Tale disposizione, sancita dall’articolo 61 c.p.c., recita la seguente disposizione:



“Quando è necessario, il giudice può farsi assistere, per il compimento di singoli atti o per tutto il processo, da uno o più consulenti di particolare competenza tecnica”



Il CTU è un professionista che assume il ruolo di ausiliario con precise competenze tecniche in determinate materie non prettamente giuridiche quanto ad esempio scientifiche, umanistiche o tecnologiche e per tanto, in grado di presentare una valutazione esclusivamente tecnica relativa ai fatti della causa.



Emanata l’ordinanza di nomina, il giudice stabilisce la data di udienza durante la quale il Consulente tecnico d’ufficio dovrà presentarsi per prestare giuramento e ricevere il conferimento dell’incarico.



QUALI SONO LE FUNZIONI DEL CTU, CONSULENTE TECNICO D’UFFICIO?



Il consulente tecnico d’ufficio, raccolte le informazioni (se necessario anche da soggetti terzi) deve redigere per iscritto una consulenza tecnica d’ufficio o perizia che verrà trasmessa alle parti entro i termini indicati dal giudice durante l’udienza di giuramento.



Le parti, potranno trasmettere le proprie osservazioni e il consulente sarà tenuto a effettuare considerazioni anche su tali osservazioni.



QUAL È LA FUNZIONE DEL CTU, CONSULENTE TECNICO D’UFFICIO NEL PIGNORAMENTO?



La principale funzione svolta dal CTU nell’esecuzione immobiliare è la redazione della perizia dalla quale discende il prezzo di vendita all’asta dell’immobile.



Nello specifico, il consulente tecnico d’ufficio ha un ruolo fondamentale, è chiamato ad effettuare tutte le indagini catastali e le verifiche sull’immobile necessarie sia a rilevare la conformità di quest’ultimo alla normativa urbanistica sia a stimare complessivamente il valore dell’immobile ai fini della vendita all’asta.



La perizia del CTU deve contenere:



– l’identificazione del bene, comprensiva dei confini e dei dati catastali;



– una sommaria descrizione del bene;



– lo stato di possesso del bene, con l’indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento;



– l’esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell’acquirente;



– l’esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all’acquirente;



– la verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene, la dichiarazione di agibilità dello stesso, previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica;



– in caso di opere abusive, il controllo della possibilità di sanatoria e gli eventuali costi della stessa;



– la verifica sull’eventuale presentazione di istanze di condono, indicando i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere;



– la verifica che i beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi, ovvero che il diritto sul bene del debitore pignorato sia di proprietà ovvero derivante da alcuno dei suddetti titoli;



– l’informazione sull’importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione, su eventuali spese straordinarie già deliberate anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, su eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia, sul corso di eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato.



Il consulente tecnico d’ufficio comunica la perizia, ai creditori ed al giudice, 30 giorni prima dell’udienza fissata.



Le parti possono depositare note sulla relazione del CTU; in tale caso il consulente tecnico d’ufficio ha l’obbligo in udienza di rendere i dovuti chiarimenti sulle questioni sollevate dalle parti.



Anche per il CTU vale quanto detto per il custode Giudiziario, se ci si oppone al suo accesso il Tribunale farà liberare l’immobile con l’ausilio della Forza Pubblica e farà sostituire a proprie spese la serratura dell’immobile da un fabbro, quindi onde evitare di vedersi “sfrattare” dalla propria casa, suggeriamo di essere collaborativi con gli ausiliari nominati dal Tribunale (custode giudiziario e CTU).

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