COSA SUCCEDE SE PIGNORANO UN IMMOBILE CHE HO AFFITTATO?

Possiamo dare in affitto la nostra casa anche se l’immobile risulta pignorato? La risposta è NO, a meno che non lo autorizzi il giudice. A determinarlo è la Corte di Cassazione che nell’ambito di una sentenza ha sancito che un immobile pignorato non può essere dato in locazione. A seguito del pignoramento, il debitore continua a rimanere proprietario del bene sino alla sua eventuale aggiudicazione all’asta, ma di fatto perde il diritto di gestirlo e amministrarlo. Non può, quindi, affittare la propria casa e non può trarre alcun profitto dal suo sfruttamento economico. Diversa, invece, è la situazione quando, alla data di notifica del pignoramento, l’immobile risultava già affittato a terzi. In questo caso, in virtù del contratto di locazione regolarmente registrato, in data antecedente al pignoramento, la normativa prevede che gli inquilini possono continuare ad abitare l’immobile sino alla scadenza naturale del contratto. Fermo restando che il custode si occuperà della gestione dell’immobile e della riscossione dei canoni di affitto per tutta la durata della locazione. Quando la casa viene aggiudicata all’asta, a tutela dei diritti dell’inquilino, l’acquirente dovrà attendere la naturale scadenza del contratto di locazione. Ma, come spesso accade, vi sono delle eccezioni alla regola generale. Ecco di seguito alcuni casi in cui l’acquirente può chiedere agli inquilini di lasciare subito la casa: – quando gli inquilini non pagano il canone mensile di locazione, avviando la procedura di sfratto; – quando il proprietario ha agito in mala fede affittando l’immobile con l’intento di impedire o ostacolare la sua vendita all’asta. In tal caso, sull’acquirente grava l’onere della prova, e deve dimostrare che gli inquilini erano consapevoli; – quando, in mancanza di data certa del contratto (es. contratto di affitto “in nero”) e gli inquilini non riescono a dimostrare in alcun modo di abitare in quella casa già da prima del pignoramento; – se il canone d’affitto pattuito è di importo inferiore a un terzo rispetto al “giusto prezzo” o agli affitti precedenti (in questo caso è come se il contratto di locazione fosse stato stipulato per creare un danno all’acquirente e di conseguenza al creditore). Pronto Salvacasa può assistere il debitore nel formulare eventuali richieste di autorizzazione alla locazione, da avanzare al giudice dell’esecuzione. Se il giudice darà il suo benestare, potrebbe incaricare il custode di subentrare al proprietario nella riscossione dei canoni d’affitto, e sempre il custode potrà avviare eventuali procedure di sfratto qualora gli inquilini non dovessero pagare il canone. Il principio applicato è quello secondo cui tutte le entrate connesse allo sfruttamento economico del bene pignorato devono servire a ridurre l’esposizione debitoria nei confronti del creditore e nessun profitto può finire direttamente nelle “tasche” del debitore/proprietario.

COSA SUCCEDE SE IL DEBITORE – PROPRIETARIO DELL’IMMOBILE CONCEDE IN AFFITTO LA CASA PIGNORATA SENZA PREVENTIVA AUTORIZZAZIONE DEL GIUDICE DELL’ESECUZIONE? In questo caso, la Cassazione precisa che il contratto di locazione è valido e gli inquilini possono continuare ad abitare l’immobile sino alla scadenza dello stesso. Il custode nominato dal Tribunale subentrerà in ogni caso al proprietario nella gestione dell’affitto.

Occorre precisare che in tal caso il proprietario, avendo agito senza autorizzazione del Giudice dell’esecuzione, potrebbe incorrere in sanzioni di carattere penale ed in ogni caso sarà costretto a restituire al custode tutti i canoni di locazione indebitamente percepiti. Se l’immobile dovesse venire aggiudicato all’asta, l’acquirente non è tenuto a rispettare la validità del contratto di locazione. Ovvero può chiedere agli inquilini di liberare sin da subito l’immobile a patto che provi da una parte la mala fede del proprietario e dall’altra la complicità degli inquilini.

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